En los últimos años, el sector inmobiliario se había convertido en una de las piedras angulares del que fue bautizado como “milagro económico español”. De hecho, en los últimos cuatro años, se construyeron cerca de 800.000 viviendas en nuestro país. Sin embargo, la crisis económica se ha cebado especialmente con este sector y ha provocado que, tal y como aseguran los expertos, “sobren un millón de viviendas”.
 
Concretamente, las cifras oficiales indican una caída del 30 por ciento en las ventas. Durante el pasado año se concedieron 835.000 créditos, un 30 por ciento menos que en 2007. La falta de liquidez ha paralizado la vida de compradores y vendedores.
 
Sin embargo, la inversión en compra/venta de viviendas puede resultar un buen negocio si se tienen en cuenta determinadas circunstancias. Según explica José Luis Rubio, presidente de Rubio & Asociados S.L, “comprar o vender cualquier bien, se trate o no de una vivienda, resulta rentable en función del diferencial que alcancemos en nuestro precio real con respecto al valor de mercado estimado”. En las actuales circunstancias, “la situación más habitual con la que nos podemos encontrar es la de un propietario que, por necesidades económicas personales, esté dispuesto a realizar una venta por un precio sensiblemente inferior al que, teóricamente, le corresponde”, sostiene este experto.
 
Por otra parte, “existe el problema de estimar correctamente el precio teórico, que, en cualquier caso, es muy relativo si nos acercamos al axioma, tan antiguo como real, de que todas las cosas valen, realmente, lo que alguien está dispuesto a pagar por ellas”. En definitiva, “creo que la rentabilidad en una inversión en bienes inmobiliarios de segunda residencia debe fijarse en base a unos parámetros determinados y en una ecuación donde las incógnitas que se deben despejar se concretan en algunos puntos sencillos pero decisivos”. No obstante, ¿qué es mejor: comprar o vender otra vivienda? En este punto, Rubio es claro: “No es necesariamente más rentable comprar que vender, o viceversa. En todas las épocas se han hecho grandes fortunas utilizando una u otra fórmula. De hecho, existen casos en los que diferentes entidades han seguido caminos diferentes y ambas han obtenido buenas rentabilidades”. Además, este economista hace hincapié en que “algo básico para un estudio de rentabilidad adecuado es la posición de solvencia y de liquidez en la que cada uno se encuentre y las circunstancias personales”.

¿Seguirá bajando el precio de las viviendas?
Según explica el presidente de Rubio & Asociados S.L, “tengo una particular teoría respecto a la imparable bajada de los precios de las viviendas: si comparamos la variación de precios en una zona como, por ejemplo, los alrededores de las Torres de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, nos encontramos con que no sólo no han disminuido los precios, sino que la subida se mantiene con unos buenos tonos. Sin embargo, si nos acercamos a una zona, también dentro de Madrid, como puede ser el barrio de Usera, efectivamente, se ha dado una bajada real en los precios ofertados. Y esto no es más que la consecuencia directa de lo anteriormente expresado. Si trasladamos este ejemplo a dos ciudades de costa, como pueden ser Benidorm o Jávea –por poner un ejemplo– encontramos diferencias significativas”.
 
Lo que tampoco se puede relativizar –prosigue Rubio– “es la realidad del estallido de la burbuja inmobiliaria de los últimos dos años, que ha tenido su expresión mas severa en los inmuebles de costa. En este aspecto, sí considero que el concepto de inversión pura en estas zonas tendrá una recuperación muy difícil, puesto que la globalización es un hecho imparable y otros países emergentes, como Marruecos o Túnez, están dispuestos a acceder a este mercado”. Sin embargo y como contrapartida, este experto considera que el desarrollo de poblaciones de interior o de costa, hasta ahora no desarrolladas, “pueden ofrecer un espacio natural no excesivamente manipulado dentro de un país del primer mundo, por lo que la inversión resulta sumamente interesante”.
 
 
Antes de dar el paso, infórmate bien 
Rubio insiste en que, antes de comprar o vender otra vivienda, es necesario realizar unas preguntas previas para comprobar si la operación que vamos a llevar a cabo tiene, a priori, garantías de éxito. 

• ¿Hablamos de una inversión pura, sin intención de utilizar dicho bien como segunda residencia?
• ¿Cuál es la ubicación exacta del inmueble? ¿Es una zona en desarrollo o se corresponde con una zona que ha tenido ya su mejor momento? ¿La zona, o incluso la propia vivienda, es susceptible de otros usos diferentes al de vivienda? 
• ¿En ese lugar existe una población no estacional que demande vivienda en arrendamiento? 
• ¿Cuál es nuestra capacidad de pago? ¿Debemos acudir en todo o en parte a financiación ajena? 
•  ¿Cual es la utilización real que le daríamos a la segunda residencia? ¿Cuál es nuestra situación personal, por ejemplo, respecto de hijos menores? ¿Cuáles son nuestras preferencias a la hora de disfrutar de periodos de asueto o vacaciones?

 

Todo lo que debes saber para comprar/vender una vivienda