Aunque ya en la década de los años 30 surgieron en Reino Unido negocios similares a las Hipotecas Inversas (home-equity reversion), esta modalidad hipotecaria aparece en su concepción moderna en el año 1965.

En España, la Hipoteca Inversa nace mucho después, auspiciada por un contexto social muy concreto: aumento de la esperanza de vida, cambio en la estructura familiar tradicional, disminución del poder adquisitivo de los jubilados y, lo más importante, una elevada proporción de propietarios de vivienda en España. De hecho, son mayoría las personas de edad avanzada que poseen un piso en propiedad y que, potencialmente, pueden contratar una Hipoteca Inversa. Pero, ¿en qué consiste exactamente este producto financiero?
 
Préstamo hipotecario
La Hipoteca Inversa es un préstamo hipotecario que pueden solicitar las personas mayores de 65 años o dependientes mediante hipoteca sobre su vivienda habitual, con el fin de obtener una renta periódica o de una sola vez. Es decir, “se hace un préstamo contra el valor de la vivienda de la persona mayor y la entidad financiera se compromete a no reclamar ninguna cantidad hasta el fallecimiento del rentista mientras la casa no sea vendida”, explica Carlos Martínez Cerezo, presidente y consejero Delegado del Grupo Renta Vitalicia Mayores. Las cantidades a percibir se calculan en función de la edad del titular, del valor de la vivienda y de la duración del contrato en que se establezca la hipoteca, que puede ser vitalicia o temporal. La entidad financiera realizará el préstamo por un importe máximo que oscilará entre el 60 y el 80 por ciento del valor de la vivienda y con unas condiciones parecidas a una hipoteca normal, aunque siempre se plantean a interés fijo.
 
Requisitos
Las entidades que ofrecen este producto establecen como condiciones que la persona tenga 65 años o más, y que la vivienda esté completamente pagada, es decir, que no tenga ninguna carga o gravamen sobre la misma. Cuando la contratación la realiza un matrimonio se tendrá en cuenta la persona que tenga mayor esperanza de vida para el cálculo de la renta mensual. La práctica totalidad de los contratantes son personas que tienen hijos o herederos forzosos.

Las entidades bancarias que ofrecen esta modalidad financiera no cobran en general comisiones de apertura o de cancelación. Sin embargo, la persona que contrate una Hipoteca Inversa correrá con los gastos de notaría, registro, gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc. Dichos gastos se cargan en la cuenta del crédito que se abre con la hipoteca. Además, el propietario de la vivienda tendrá que seguir haciendo frente a todos los pagos de comunidad y a los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles, ya que el contratante sigue siendo, a todos los efectos, el titular del inmueble.

Contratación de seguros
Junto con la formalización del crédito y los gastos anteriormente indicados, los interesados también deberán contratar tres seguros:

a) El primero de ellos cubre la situación en caso de que el beneficiario del préstamo pudiera sobrevivir al momento en que se ha agotado la disponibilidad total del crédito, por lo cual el rentista percibirá hasta su fallecimiento los mismos ingresos mensuales que percibía con cargo al crédito. Este seguro es el denominado Seguro de Rentas Dinerarias en la modalidad de vitalicio.

b) El segundo garantiza que la entidad financiera se asegure, durante un periodo de tiempo determinado, el pago de los intereses sobre la totalidad del saldo dispuesto desde el momento en que se agote el disponible del crédito hasta la fecha de vencimiento final del crédito (Seguro de Renta Temporal).

c) Por último, el inmueble ha de tener un seguro de hogar obligatorio para cubrir las contingencias generales que, sobre la vivienda hipotecada, pudieran sobrevenir en el futuro, tales como un incendio, responsabilidad civil, etcétera. 

Tratamiento fiscal
Las cuotas percibidas mensualmente no deben declararse en el IRPF y la cantidad total que representa la deuda del crédito se podrá deducir del valor final de la vivienda en los impuestos de Patrimonio y Sucesiones, cuando se realice la corriente testamentaria o, en su caso, la oportuna Declaración de Herederos. 
 
¿Cómo se cobran las rentas?
Las rentas se perciben mensualmente en base al valor de la vivienda y, dentro de éste, en función del porcentaje máximo que la entidad financiera haya establecido (entre un 60 y un 80 por ciento), así como de la edad y del sexo de los titulares. Se podría cobrar durante una serie de años (Rentas Temporales), o bien hasta el fallecimiento del rentista (Renta Vitalicia) si se ha contratado con una compañía aseguradora la correspondiente póliza. También existe la posibilidad de percibir un anticipo inicial que disminuiría la renta mensual.

¿Qué ocurre cuando el titular de la vivienda fallece?
Cuando el titular de la vivienda hipotecada fallezca se calcularán todos los gastos, honorarios profesionales, seguros, comisiones y costes en general que hayan sido pagados por la entidad financiera a cargo del crédito. Igualmente, se sumarán las rentas mensuales que el mayor haya percibido para poder disponer de la cifra total a que ascendería la deuda con el banco. A partir de entonces, los herederos pueden pagar la deuda en su totalidad, o, en su caso y si la entidad financiera lo considera oportuno, hacer otra hipoteca para recuperar la casa. Por último, los descendientes tienen la posibilidad de vender el piso, liquidar la deuda existente y quedarse con la diferencia del precio. 
 
La opinión de las entidades financieras
Según los responsables de La Caixa, la Hipoteca Inversa “permite dar liquidez al patrimonio inmobiliario de los jubilados sin que pierdan la propiedad y preservando los derechos de los herederos”. Además, este producto “asegura unos ingresos adicionales, ligados a la valoración que se realice de la vivienda, como complemento a la pensión del beneficiario”. Por su parte, expertos de Caixa Terrasa aseguran que con esta nueva modalidad financiera la vivienda se convierte en una vía para poder incrementar los ingresos mensuales: “En la gran mayoría de los casos, la casa o el piso es el principal ahorro del que dispone una familia. Por ello, parece muy positivo y razonable que las personas puedan transformar una parte de este capital inmovilizado en dinero líquido para poder vivir una vejez mejor, sin estrecheces y con más comodidades. Y esta transformación de la vivienda en dinero se realiza sin tener que dejar su hogar, sin necesidad de venderlo y conservando la plena propiedad”.