Dentro del panorama socioeconómico actual, pueden encontrarse opciones interesantes dirigidas a los mayores para rentabilizar su patrimonio inmobiliario obteniendo un importante ingreso con el que complementar la pensión de jubilación. Existen dos fórmulas en el mercado, las rentas vitalicias y la nueva hipoteca inversa, que transforman la vivienda en dinero sin que ello suponga una renuncia al uso y disfrute de la casa. Esta última opción ha sido calificada recientemente por el secretario de Estado de Hacienda y Presupuestos, Miguel Ángel Fernández, como “un acierto, aunque se trata de un tema delicado y complicado de tratar”.
 
Hipoteca Inversa
La también llamada “pensión hipotecaria” consiste en la concesión de un crédito con garantía hipotecaria destinado a personas mayores de 70 ó 75 años (dependiendo de la entidad financiera). Se trata de un préstamo concedido contra el valor de su vivienda, comprometiéndose la entidad prestataria a no reclamar ningún importe mientras la casa no sea vendida o el interesado no fallezca. En este caso, los herederos podrán optar por devolver las cantidades obtenidas y recuperar la propiedad, vender la vivienda para cancelar el crédito o refinanciarla con otro tipo de producto.
 La contratación de la hipoteca permite a la persona mayor vivir en su casa y percibir una renta que se calcula en función de la edad del titular más joven (pueden contratarla matrimonios), del valor de la vivienda y de la modalidad de cobro que se escoja. Estas opciones permiten obtener toda la cantidad en el momento de la concesión, una renta periódica, una línea de créditos para casos de necesidad, etcétera. Esto significa que cualquier combinación resulta posible, dentro de los límites que suponen el precio de la vivienda y el porcentaje que sobre dicho valor establezca la entidad financiera.
 
Ventajas fiscales
La elección depende de las circunstancias de cada usuario aunque, como ha afirmado el ministro de Economía, Pedro Solbes, las fórmulas que aportan una renta periódica resultan más adecuadas “para afrontar los problemas de la jubilación”. Por este motivo, Solbes ha anunciado que los planes de pensiones que se materialicen en rentas periódicas tendrán un “tratamiento favorable” en la próxima reforma fiscal. Por su parte, CiU ha presentado en el Congreso de los Diputados una proposición de ley que contempla la reducción de ciertos impuestos para favorecer la contratación de las hipotecas inversas. Según ha explicado Josep Antoni Duran i Lleida, portavoz de CiU en el Congreso, los impuestos que deberían reducirse para promocionar este producto son la base imponible del IRPF en los gastos de constitución e intereses devengados por los préstamos o créditos, la exención en la tributación por actos jurídicos documentados y en los aranceles notariales y registrales.

Los gastos y los inconvenientes de la hipoteca inversa
Los gastos de formalización de la hipoteca inversa los constituyen los propios de la constitución de un crédito hipotecario (notario, impuestos, intereses de tipo fijo...). Estos costes se financian con el mismo crédito para no tener que utilizar sus ahorros.

Junto a lo costoso de su constitución, cabe destacar que el beneficiario tiene que tributar por las rentas, ya que se consideran capital mobiliario. Como ventaja para los mayores de 65 años, hay que señalar que sólo se declara el 20 por ciento del total recibido al año. Al tratarse de un operación meramente financiera, puede darse el caso de que el valor de la hipoteca se agote y el titular de la misma siga viviendo. Esto es así, porque el contrato de la hipoteca inversa no está vinculado a la duración real de la vida.

La ausencia de cobertura vitalicia, sumada al hecho de que la deuda total del capital prestado más la acumulación intereses hasta el fallecimiento del persona mayor puede incluso superar el valor futuro de la vivienda (según sea la evolución del mercado inmobiliario) se convierten en los principales inconvenientes de la hipoteca inversa. 

Rentas Vitalicias sobre Inmuebles
Se trata de un contrato mediante el cual la Persona Mayor percibe una pensión durante el resto de su vida, a cambio de la cesión de la propiedad de su vivienda, pero manteniendo el derecho de uso y disfrute de la misma. En su cálculo intervienen dos factores: el valor de mercado de inmueble y la esperanza de vida de la persona mayor.  Es una fórmula principalmente destinada a mayores de entre 70 y 75 años, propietarios de un inmueble que deseen extraer una alta rentabilidad de su piso.
Las rentas vitalicias suponen un avance en los servicios destinados a los mayores, ya que se flexibiliza en modalidades que contemplan las particularidades de cada caso que exponga el transmitente/beneficiario de la operación. En este sentido, destacan, junto a la Renta Vitalicia Clásica, otras como la Renta Fuera del Hogar o la Renta Reversible, para más de un beneficiario, en la que se puede alterar el importe mensual según los intereses de los rentistas. 
 
La renta vitalicia frente a la hipoteca inversa
La gran ventaja de las rentas vitalicias, no contemplada por la hipoteca inversa, reside en que garantizan esa pensión hasta el fallecimiento del beneficiario, sin que repercuta en la cuantía de la renta, sea cual sea la esperanza de vida que se estimara en el momento de su formalización. Además, no supone ningún gasto a la hora de contratarla, ya que los costes e impuestos corren a cargo del adquirente. Esta alternativa exime de abonar en un futuro las derramas extraordinarias de la comunidad, así como el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
A esto, hay que sumar el excelente tratamiento fiscal de las rentas vitalicias, ya que los mayores de 69 años sólo tienen la obligación de incluir en su declaración del IRPF el 20 por ciento del total de las Rentas percibidas anualmente.

Sin duda, la mayor garantía que ofrecen las rentas vitalicias es que se formalizan en una Escritura Pública que queda inscrita en el Registro de la Propiedad y en la que se establece una condición resolutoria para el hipotético caso de impago de las rentas, por el cual la persona mayor recupera la plena titularidad de la vivienda sin perjuicio de las mensualidades percibidas hasta ese momento. 
Con sus diferencias y puntos comunes, ambas opciones suponen una forma interesante de cubrir las necesidades económicas de las personas mayores, que podrán hacer uso de los recursos acumulados en sus viviendas a lo largo de una vida de esfuerzo.